Тара Стрюк — вице-президент по контенту компании Janalta Interactive, имеет более чем 10-летний опыт работы в качестве редактора и контент-менеджера в интернет-изданиях.
Reviewed by Lea D. Uradu
Леа Ураду (Lea Uradu, J.D.) — зарегистрированный в штате Мэриленд специалист по подготовке налогов, сертифицированный нотариус, сертифицированный специалист по подготовке налогов VITA, участник программы IRS Annual Filing Season Program и автор статей о налогах.
Что такое кондоминиум?
Кондоминиум, или кондоминиум, — это продаваемая недвижимость, похожая на квартиру. Покупатели жилья могут предпочесть кондоминиум односемейному дому по нескольким причинам. Кондоминиум может стать менее затратным способом выхода на рынок жилья. А для пожилых людей кондоминиум может стать вариантом сокращения расходов на содержание жилья. Однако ошибочные представления о кондоминиумах часто не позволяют потенциальным покупателям рассматривать их в качестве альтернативы. Здесь мы развеиваем некоторые из наиболее распространенных заблуждений о кондоминиумах.
Основные выводы:
- Кондоминиум похож на квартиру, за исключением того, что он является продаваемой собственностью.
- Владельцы кондоминиумов вносят плату, которая покрывает некоторые эксплуатационные и другие расходы, связанные с недвижимостью, такие как плата за тепло, воду, канализацию и вывоз мусора.
- Перед покупкой кондоминиума покупатели должны рассмотреть вопрос о размерах платы за пользование кондоминиумом, а также о возможных специальных взносах, которые потребуют дополнительного финансирования.
- Плата обычно взимается ежемесячно и определяется советом директоров, состоящим из владельцев кондоминиумов.
1. Кондоминиум — это то же самое, что и собственность на дом. Приобретая квартиру в кондоминиуме, вы действительно становитесь владельцем дома и получаете большинство прав, которые предоставляются при покупке отдельно стоящей недвижимости. Если вы задаетесь вопросом, какими правами не обладают владельцы кондоминиумов, то это связано с тем, что кондоминиум предполагает совместную собственность. Поэтому, хотя вы и имеете право вносить изменения в свою квартиру (как хорошие, так и плохие), у вас не будет такой свободы действий, как в случае с домом.
Возможно, у Вас не будет возможности самостоятельно вносить изменения в сантехнику или электрику, поскольку большинство правил кондоминиума требуют привлечения квалифицированного специалиста. (В конце концов, если у Вас протечет унитаз или загорится проводка, это станет проблемой всех). Вы также не можете распоряжаться теми частями своей квартиры, которые называются «общим имуществом», включая окна, патио и балконы. Общая собственность также означает, что вам придется платить кондоминиумные сборы, которые используются для содержания имущества.
2. Плата за кондоминиум — это плохо Многие покупатели жилья рассматривают плату за кондоминиум как дополнительные расходы по сравнению с собственным домом. Однако прежде чем считать эти платежи лишними, необходимо посмотреть, что они покрывают. Типичная плата за кондоминиум, как правило, всегда включает в себя взнос на содержание и обслуживание здания, а также плату за тепло, воду, канализацию, вывоз мусора, а в некоторых случаях даже за электричество и кабельное телевидение. Подумайте, сколько бы стоили эти статьи расходов, если бы вы жили в доме. Также следует учитывать, что в кондоминиуме вам не придется самостоятельно подстригать газон или убирать снег, что в конечном итоге означает, что вам придется раскошелиться на оплату услуг наемного работника.
Слишком высокая плата за кондоминиум может быть признаком плохого управления деньгами со стороны совета кондоминиума, но для того, чтобы сказать наверняка, необходимо изучить документы кондоминиума. Помните также, что размер платы за кондоминиум определяется советом директоров кондоминиума, состоящим из таких же владельцев, как и Вы. Другими словами, никто не наживается на этих сборах — их устанавливают владельцы, которым приходится платить их так же, как и Вам.
3. Специальные взносы — это плохо Даже хорошо управляемый кондоминиум может стать жертвой так называемого «специального взноса». Это дополнительная (часто большая) плата, которую владельцы кондоминиума должны вносить, когда регулярных взносов (и резервного фонда, в который они отчисляются) не хватает для оплаты капитального ремонта. Многие владельцы кондоминиумов полагают, что их взносы позаботятся обо всем, однако, как владелец кондоминиума, вы несете окончательную ответственность за его содержание, что бы ни случилось. Это совсем не похоже на жизнь в собственном доме, принадлежащем одной семье. Даже если вы регулярно откладываете деньги на ремонт, крупные непредвиденные расходы (например, ремонт фундамента или крыши) все равно могут оставить вас без средств к существованию. На самом деле, специальные взносы часто оказываются гораздо выгоднее для владельцев кондоминиумов, чем альтернатива в виде повышения платы за пользование кондоминиумом в долгосрочной перспективе. Это объясняется тем, что единовременный взнос покрывает все необходимые ремонтные работы, не нанося (зачастую гораздо большего) ущерба общей стоимости каждой единицы недвижимости.
4. Плата не должна постоянно расти К сожалению, плата за кондоминиум, как и большинство других расходов, имеет тенденцию к регулярному росту. Это связано с инфляцией и расходами на эксплуатацию здания. Плата за кондоминиум рассчитывается на основе прогнозируемых расходов на следующий год и должна включать в себя дополнительные суммы для проведения крупных ремонтных работ. Помните, что никто не зарабатывает на этих сборах, и если они не соответствуют требованиям здания (слишком высокие или слишком низкие), то владельцы будут оплачивать эти расходы, когда попытаются продать свои квартиры. Другими словами, большинству владельцев кондоминиумов будет трудно избежать необходимых расходов, независимо от того, происходит ли это потому, что правление пытается избежать ремонта, чтобы снизить расходы, или владельцы пытаются продать квартиру, чтобы не платить свою долю. Здравомыслящие покупатели захотят получить скидку за плохо обслуживаемое здание или здание, в котором плата за кондоминиум стремительно растет. Как это часто бывает в сфере недвижимости, такая скидка, скорее всего, обойдется дороже, чем первоначальная оплата проблемы.
В итоге многие заблуждения, которые мешают покупателям жилья рассматривать возможность приобретения кондоминиума или приводят к разочарованию и гневу, когда они становятся его владельцами, часто являются следствием непонимания того, как устроено владение кондоминиумом и за что в конечном итоге отвечают его владельцы. Многие кондоминиумы плохо управляются, что может привести к денежным проблемам. Однако ни один совет кондоминиума не стремится получить с владельцев «фунт плоти», поскольку это наказание распространяется и на самих членов совета. В одноквартирном доме у владельцев больше возможностей для контроля, поэтому расходы могут быть более легкими и, возможно, менее заметными. Возможно, именно поэтому покупатели жилья ошибочно полагают, что такая форма собственности гораздо дешевле.